Ingatlanos jutalék: mennyi, ki fizeti, és mikor jár egyáltalán

Mennyi az ingatlanos jutalék ma Magyarországon?

Az ingatlanos jutalék - hivatalos nevén ingatlanközvetítői díj - tipikus sávja az eladási ár 3-5 százaléka, amihez a legtöbb irodánál még áfa is jön. Alacsonyabb kulcs jellemzően drágább ingatlanoknál vagy kizárólagos megbízásnál fordul elő, magasabb pedig olcsóbb ingatlanoknál, ahol az iroda minimumdíjat is köt ki.

Fontos, hogy ez nem hatóságilag szabályozott ár: a jutalék mértéke szabad megállapodás kérdése, tehát alkuképes. A megbízási szerződésben szereplő szám az irányadó, nem a szóban elhangzott.

Forintban: mennyi ez a gyakorlatban?

Az alábbi táblázat azt mutatja, mekkora összegről beszélünk különböző ingatlanáraknál. A számok az áfa nélküli jutalékot mutatják.

A jutalék tehát nem néhány tízezer forintos tétel: egy átlagos budapesti lakásnál milliós nagyságrendű összegről van szó, ami az eladási árral együtt nő.

Ki fizeti az ingatlanközvetítő jutalékát, a vevő vagy az eladó?

A jutalékot az fizeti, aki a megbízást adta. Mivel a megbízást jellemzően az eladó tulajdonos adja, a gyakorlatban rendszerint az eladó fizet.

Előfordul azonban, hogy a közvetítő a vevőtől is kér díjat, például úgynevezett vevői megbízás vagy kiajánlási díj formájában. Ez nem tiltott, de nem is magától értetődő, ezért vevőként érdemes rákérdezni, mielőtt bárhol aláír vagy megtekintési nyilatkozatot ad.

Az sem mindegy, mihez kötik a fizetést: ha Ön eladóként több irodával is nem kizárólagos szerződést köt, mindig azt a közvetítőt illeti a díj, aki a végül szerződő vevőt hozta.

Mikor jár egyáltalán a jutalék?

A közvetítői díj eredményhez kötött: általában akkor esedékes, ha a közvetítő tevékenysége nyomán létrejön az adásvételi szerződés. Ez a gyakorlatban az alábbiakat jelenti:

• Megtekintés önmagában nem alapoz meg díjat. Attól, hogy valaki megnézte az ingatlant a közvetítővel, még nem jár jutalék.
• A vételi ajánlat sem feltétlenül elég, ha abból nem lesz szerződés. A pontos feltételt viszont a megbízási szerződés írja le, és van, ahol az ajánlat elfogadásához kötik.
• A kulcskérdés az okozati összefüggés: a közvetítő hozta-e a vevőt. Ezért kérnek a közvetítők megtekintési nyilatkozatot, ami később ezt bizonyítja.

Kizárólagos megbízás: mit ad és mit vesz el

A kizárólagos megbízás azt jelenti, hogy a szerződés ideje alatt csak az adott iroda értékesítheti az ingatlant. Cserébe jellemzően nagyobb marketingköltést, kiemelt hirdetéseket és intenzívebb munkát ígérnek.

A kockázat viszont valós: sok kizárólagos szerződés úgy szól, hogy ha az ingatlan a megbízás ideje alatt bármilyen úton elkel, akár az Ön saját vevőjének, a jutalék vagy egy kötbér akkor is jár. Ezért ezt a pontot érdemes szó szerint elolvasni.

Hogyan mondható fel a megbízás?

A felmondás lehetőségét és módját maga a szerződés szabályozza, ezért a részletek irodánként eltérnek. Amire általánosan figyelni kell:

• Határozott vagy határozatlan idő: határozott idejű megbízást jellemzően nehezebb idő előtt megszüntetni.
• Írásbeliség és bizonyíthatóság: a felmondást írásban, igazolható módon (ajánlott levél vagy visszaigazolt e-mail) érdemes megtenni.
• Utóvédelmi idő: sok szerződés kiköti, hogy a megszűnés után bizonyos ideig még jár a díj, ha az iroda által korábban felmutatott vevő vásárol.

10 pont, amit aláírás előtt olvasson el

1. A jutalék mértéke, és hogy nettó vagy bruttó összegről van-e szó.
2. Van-e minimumdíj, és mennyi.
3. Kizárólagos-e a megbízás, és pontosan mire terjed ki.
4. Mi történik, ha Ön maga talál vevőt.
5. Mennyi a megbízás időtartama, és hogyan hosszabbodik meg.
6. Hogyan és mikor mondható fel.
7. Van-e utóvédelmi idő a megszűnés után, és milyen hosszú.
8. Van-e kötbér, és milyen esetekben.
9. Mikor esedékes a díj: a szerződéskötéskor, a foglaló átvételekor vagy a teljes vételár kifizetésekor.
10. Mi az, amit az iroda konkrétan vállal (hirdetési felületek, fotózás, megtekintések száma), és mi történik, ha ezt nem teljesíti.

Mikor éri meg tényleg ingatlanost fogadni?

Nem minden helyzetben a saját erőből való eladás a jobb választás. Jó közvetítő valódi értéket ad, és van, amikor a jutalék bőven megtérül:

• ha távol él az ingatlantól, és nem tud megtekintéseket tartani,
• ha örökölt vagy több tulajdonos között megosztott ingatlanról van szó, ahol az egyeztetés a nehéz rész,
• ha nincs ideje vagy türelme a hívásokhoz és a megtekintésekhez,
• ha az ingatlan jogilag bonyolult, és a vevőt végig kell kísérni a folyamaton.

Ha viszont a fő nehézség az, hogy nem tudja, mennyiért hirdesse, és hogy nem jut el elég érdeklődőhöz, akkor ez a két probléma külön is megoldható, jutalék nélkül.

Ingatlanosok hívogatják a magánhirdetése miatt?

Ez szinte minden magánhirdetővel megtörténik, és nem az Ön hirdetésének minőségéről szól. A közvetítők figyelik a magánhirdetéseket, mert megbízást szeretnének szerezni. Ezek a hívások jellemzően nem konkrét vevőt jelentenek.

Ha nem szeretne megbízást adni, elég egy udvarias, egyértelmű mondat: „Köszönöm, egyelőre magánúton értékesítem, megbízást nem adok.” Ha valaki konkrét vevőre hivatkozik, kérdezzen rá, hogy a vevő megnézte-e már az ingatlant, és milyen ársávban keres.

Számpélda: jutalék vagy fix díj

Egy 55 millió forintos lakásnál 3 százalék jutalék 1 650 000 forint, plusz áfa. Ugyanennél az ingatlannál a 60nap.hu csomag egyszeri 24 000 forint, és nem függ az eladási ártól. A különbség ebben a példában több mint 1,6 millió forint, ami nagyjából egy komolyabb felújítás vagy a költözés teljes költsége.

A két megoldás nem ugyanazt adja: a közvetítő elvégzi Ön helyett a megtekintéseket és a tárgyalást, mi viszont a láthatóságot és az árinformációt adjuk, a tárgyalás pedig Öné marad. Érdemes aszerint választani, melyik rész okoz Önnek valódi nehézséget.

Gyakori kérdések

Alkudható az ingatlanos jutalék?

Igen. A jutalék mértékét jogszabály nem rögzíti, tehát megállapodás kérdése. Alkualap lehet a magasabb ingatlanár, a kizárólagosság vállalása vagy az, ha az ingatlan könnyen értékesíthető.

Kell fizetnem, ha én magam adom el a lakást?

Ez a megbízási szerződéstől függ. Nem kizárólagos megbízásnál jellemzően nem, ha a vevőt Ön hozta. Kizárólagos megbízásnál viszont sok szerződés díjat vagy kötbért ír elő erre az esetre is, ezért ezt a pontot aláírás előtt kell tisztázni.

Mikor esedékes a jutalék kifizetése?

Ezt is a szerződés határozza meg. Gyakori, hogy a díj az adásvételi szerződés aláírásakor vagy a foglaló átvételekor válik esedékessé, de van, ahol a teljes vételár kifizetéséhez kötik.

Jár a jutalék, ha a vevő végül visszalép?

Attól függ, mit ír a szerződés, és milyen okból hiúsult meg az ügylet. Mivel a közvetítői díj jellemzően a létrejött szerződéshez kötődik, meghiúsulás esetén ez vitatott kérdés lehet, ezért érdemes előre rögzíteni.

Több ingatlanossal is szerződhetek egyszerre?

Nem kizárólagos megbízás esetén igen, és ilyenkor azt illeti a díj, aki a szerződő vevőt hozta. Kizárólagos megbízásnál ez nem lehetséges a megbízás ideje alatt.