Három különböző szám, amit mind „értéknek” hívnak
Amikor valaki azt kérdezi, mennyit ér a lakása, három egészen különböző számról lehet szó. Ha ezeket összekeveri, biztosan rosszul áraz.
- Hirdetési ár: amennyiért meghirdeti. Ez egy kérés, nem tény. Bárki bármennyit kérhet.
- Tényleges eladási ár: amennyiért végül gazdát cserél. Ez az egyetlen szám, ami valóban „az érték”, és jellemzően alacsonyabb a hirdetési árnál.
- Hitelbiztosítéki érték: amennyire a bank értékeli, amikor a vevő hitelt kér rá. Óvatos szám, és a bank a saját értékbecslőjével állapítja meg.
A gyakorlatban ez azt jelenti: attól, hogy a környéken 60 millióért hirdetnek egy hasonló lakást, még nem biztos, hogy az az ingatlan 60 millióért el is kel. Ha a saját árát mások hirdetési árához igazítja, könnyen egy túlárazott mezőny közepébe áll be.
A legfontosabb mondat ezen az oldalon: a hirdetési árak azt mutatják meg, mit remélnek az eladók, nem azt, mit fizetnek a vevők. Az árazáshoz mindkettőre szükség van, de nem ugyanarra használhatók.
A négy árazási módszer őszinte összehasonlítása
Négy úton juthat számhoz. Az ingatlan értékbecslés szó ugyanis négy egészen különböző dolgot takarhat, és mindegyiknek más az ára, a pontossága és a felhasználhatósága.
| Módszer | Mibe kerül | Mire jó | Mire nem jó |
|---|---|---|---|
| Ingatlan értékbecslés kalkulátor | ingyenes | gyors nagyságrend, kiindulópont | átlagol, és nem látta az ingatlant: nem tud a tájolásról, az állapotról, a kilátásról |
| Hivatalos értékbecslés | fizetős, szakértő készíti | hitelügyintézés, hagyatéki eljárás, válás, hatósági vagy jogi eljárás | drága és lassú ahhoz, hogy csak a hirdetési árat lőjük be vele |
| Ingatlanos becslése | általában ingyenes | helyismeret, tapasztalat a lezárt ügyletekről | érdekütközés: a megbízásért néha magasabb árat mondanak, mint amit reálisnak tartanak |
| Összehasonlító értékbecslés | ingyenes, ha maga csinálja | a hirdetési ár belövése, mert azt nézi, amit a vevő is | nem hivatalos dokumentum, bankhoz nem adható be |
A hirdetési ár meghatározásához a negyedik módszer a leghasznosabb, és ezt bárki elvégezheti otthon, egy délután alatt.
Mi az összehasonlító értékbecslés, és miért ér többet egy egyszámos becslésnél
Az összehasonlító értékbecslés azt jelenti, hogy megkeresi azokat az ingatlanokat, amelyek most, ugyanazon a piacon versenyeznek az Önével, és megnézi, hol áll közöttük az ára. Pontosan ezt teszi a vevő is: nem az Ön hirdetését nézi önmagában, hanem tíz hasonlót egymás mellett, és eldönti, melyiket nézi meg élőben.
Egy egyszámos becslés („ez a lakás nagyjából 58 millió”) nem mondja meg, hogy mi történik, ha 62-ért hirdeti. Az összehasonlító értékbecslés viszont igen: megmutatja, hogy 62 millióval hányadik lenne a mezőnyben, és hány versenytárs kínál olcsóbbat ugyanabban a kategóriában.
Csinálja meg maga: 6 lépéses módszer
- Gyűjtsön össze 10 hasonló, éppen piacon lévő hirdetést. Ugyanaz a településrész vagy kerület, hasonló méret (nagyjából plusz-mínusz 15 százalék), azonos ingatlantípus és szobaszám. A lényeg: olyan hirdetések, amelyek most is elérhetők, ne tavalyi emlékek.
- Számoljon négyzetméterárat mindegyiknél. Ár osztva az alapterülettel. Ez teszi összehasonlíthatóvá az 54 és a 62 négyzetméteres lakást.
- Rendezze sorba a tíz négyzetméterárat, és keresse meg a középső értéket. Ez a medián. Az átlagnál azért jobb, mert egyetlen irreálisan drága hirdetés nem húzza el.
- Igazítson az eltérésekre. Emelő tényező például a felújított állapot, az erkély, a lift, a jó tájolás, a rendezett közös képviselet. Csökkentő tényező a földszint, a zajos út, a magas rezsi, a felújítandó állapot vagy a haszonélvezeti jog.
- Nézze meg, mióta futnak a versenytársak. Ha egy hirdetés fél éve áll ugyanazon az áron, az nem referencia, hanem figyelmeztetés: azon az áron az a lakás sem kelt el.
- Döntse el, hol akar állni a sorban. Ha gyorsan kell eladni, a medián alatt a helye. Ha van ideje, a medián körül. A medián felett csak akkor, ha van olyan előnye, amit a fotókon is látni.
Példa. Egy 58 négyzetméteres XIII. kerületi panelnél tíz hasonló hirdetés négyzetméterára 921 000 és 1 133 000 forint közé esik, a medián 996 500 forint. Ha Ön 62,9 millióért hirdet, az 1 084 000 forint négyzetméterenként, vagyis nagyjából 8,8 százalékkal a medián felett. Tíz versenytársból nyolc olcsóbb Önnél. Ez nem feltétlenül baj, de tudnia kell róla, mert a vevő ezt látja.
Miért csal a „szomszédban ennyiért hirdetik” logika
Három okból vezet félre, ha egyetlen szomszédos hirdetéshez igazítja az árát:
- Nem tudja, eladták-e. Egy hirdetési ár csak akkor információ, ha az ingatlan el is kelt rajta. Amíg fut a hirdetés, addig épp az a bizonyíték, hogy azon az áron még senki nem vette meg.
- Nem tudja, mi van mögötte. Ugyanaz a négyzetméterszám takarhat teljesen más állapotot, tájolást, emeletet és rezsit.
- Egy minta nem minta. Tíz hirdetésből kirajzolódik egy sáv. Egyből csak egy vélemény.
Mennyi térül meg a felújításból?
A ráfordított összeg és az áremelkedés két külön szám, és ritkán egyenlők. Általános szabályként az az átalakítás hozza vissza a legtöbbet, amit a vevő az első percben lát és amitől nem kell neki azonnal dolgoznia: tiszta, világos falak, rendben lévő nyílászárók, működő fűtés, rendezett fürdőszoba és konyha.
Ezzel szemben az erősen egyedi ízlésű megoldások, a beépített bútorok és a nagyon drága anyagok jellemzően nem térülnek meg teljesen, mert a vevő nem az Ön ízlését veszi meg. Nagy felújításba az eladás előtt közvetlenül csak akkor érdemes belevágni, ha az ingatlan enélkül eladhatatlan vagy hitelre alkalmatlan.
Lélektani árhatárok és a keresési szűrők
Ez a szempont a gyakorlatban többet ér, mint amennyire figyelnek rá. A vevők nem végiggörgetik a piacot, hanem szűrnek: beírnak egy felső árhatárt, jellemzően kerek számot.
Ha az ingatlanát 50,5 millióért hirdeti, akkor mindenki elől eltűnik, aki „maximum 50 millió” szűrővel keres. Ugyanez 49,9 millióval már megjelenik nekik, miközben a különbség 600 ezer forint, ami az alku során amúgy is előkerülne. A kerek határok alá árazás gyakran több érdeklődőt hoz, mint egy későbbi, nagyobb árcsökkentés.
„Hagyok benne alkut”: mikor működik és mikor öli meg az eladást
Az alkukeret önmagában nem hiba, de csak akkor működik, ha az ár így is a reális sávban marad. Ha viszont a piaci szint fölé emeli az árat azzal, hogy majd úgyis lealkusszák, akkor a szűrőknél és a listákban esik ki, még mielőtt bárki alkudni akarna. Alkudni ugyanis csak az tud, aki eljutott odáig, hogy megnézze az ingatlant.
Mikor és mennyivel csökkentsen árat?
Jó gyakorlat, hogy az indulás után nagyjából 30 nappal áll meg mérlegelni. Ekkor már van elég adat: hány megtekintés, hány hívás, hány helyszíni megnézés és hány ajánlat érkezett.
- Sok megtekintés, kevés hívás: jellemzően a fotókkal vagy az árral van baj.
- Sok hívás, kevés megnézés: a hirdetés elhallgat valamit, ami telefonban derül ki.
- Sok megnézés, nulla ajánlat: az ár és a látott állapot nincs összhangban.
Ha árat csökkent, egyszer és érdemben tegye. Az apránkénti, havonta ismételt kis csökkentés azt üzeni a piacnak, hogy érdemes kivárni a következőt, ezért sokan inkább nem tesznek ajánlatot.
Speciális esetek, amelyek külön kezelést kívánnak
- Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan: a piaci ár alatt cserél gazdát, mert a vevő korlátozott használatot vásárol.
- Osztatlan közös tulajdon: szűkebb a vevőkör, és a hitelezés is nehezebb lehet.
- Hitellel terhelt ingatlan: eladható, de a folyamatot egyeztetni kell a bankkal és az ügyvéddel.
- Felújítandó ingatlan: a vevő a saját, jellemzően magasabb felújítási becslésével számol, nem az Önével.
Mikor kérjen mégis hivatalos értékbecslést?
Az összehasonlító értékbecslés a hirdetési ár belövésére való. Vannak helyzetek, amikor ez nem elég, és szakértő által készített, hivatalos értékbecslés kell:
- ha a vevő hitelt vesz fel (ilyenkor jellemzően a bank rendeli meg a sajátját),
- hagyatéki eljárásban, válás vagy vagyonmegosztás során,
- bármilyen hatósági vagy bírósági eljárásban, ahol bizonyítékként kell a szám.
Fontos különbség: az összehasonlító értékbecslés piaci tájékozódás, nem ingatlanforgalmi szakértő által készített hivatalos értékbecslés. Banki hitelbírálathoz, hagyatéki vagy peres eljárásban nem fogadják el.
Nincs kedve tíz hirdetést végigböngészni?
A 60nap.hu csomagjában az összehasonlító értékbecslést mi készítjük el tíz hasonló, jelenleg is piacon lévő ingatlan alapján, és a megrendelés napján e-mailben elküldjük. Mellé saját bemutató weboldalt kap az ingatlana és 60 napos hirdetést az Ingatlanhirdetés Figyelő appban. Egyszeri 24 000 Ft.
Megrendelem - 24 000 FtNincs kizárólagosság, nincs jutalék. Ha 60 napon belül nincs írásos vételi ajánlat, visszakapja a 24 000 Ft-ot.
Gyakori kérdések
Mennyire pontos egy online ingatlan értékbecslés kalkulátor?
Nagyságrendileg jól tájékoztat, de nem látta az ingatlant. Nem tud a tájolásról, a kilátásról, a tényleges állapotról, a közös képviselet minőségéről vagy arról, hogy a szomszédban épül-e valami. Kiindulópontnak jó, végleges árnak nem.
Kell egyáltalán értékbecslés az eladáshoz?
Az eladáshoz önmagában nem kötelező. Akkor válik szükségessé, ha a vevő hitelt vesz fel, mert ilyenkor a bank készíttet értékbecslést, vagy ha az ügylet mögött hagyatéki, válási, illetve hatósági eljárás áll.
Mennyit szoktak alkudni egy lakás árából?
Erre nincs általános érvényű szabály: az alku mértéke attól függ, mennyire volt reális az induló ár, mennyi ideje fut a hirdetés és mekkora a kereslet az adott kategóriában. A reálisan árazott ingatlanokon jellemzően kevesebbet alkudnak, mert több érdeklődő versenyez értük.
Mi alapján áraz a vevő?
Ugyanazzal a módszerrel, amit ez az oldal leír: megnézi a szóba jöhető hasonló ingatlanokat egymás mellett, és eldönti, melyik ad a legtöbbet a pénzéért. Ezért éri meg, hogy Ön is elvégezze ugyanezt, mielőtt árat hirdet.