A 8 lépés áttekintése
Az eladás nem a hirdetés feladásával kezdődik, hanem a papírokkal. Ez a sorrend azért fontos, mert ha a 7. lépésnél derül ki egy hiányzó dokumentum, az heteket vihet el, miközben a vevő már türelmetlen.
| Lépés | Mit tesz | Jellemző időigény |
|---|---|---|
| 1. Iratok | tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, egyéb | 1-2 hét |
| 2. Árazás | összehasonlítás élő versenytársakkal | 1 nap |
| 3. Felkészítés | rendrakás, apró javítások, fotózás | 2-5 nap |
| 4. Hirdetés | portálok, saját oldal, app | 1-2 nap |
| 5. Érdeklődők | előszűrés, megtekintések | az ártól függ |
| 6. Ajánlat | alku, foglaló | napok |
| 7. Szerződés | ügyvédi ellenjegyzés, benyújtás | 1-2 hét |
| 8. Birtokbaadás | jegyzőkönyv, átírások | 1 nap + utóügyintézés |
1. lépés: iratok beszerzése, még a hirdetés előtt
Ez a lépés a leggyakrabban kihagyott, és a legdrágább kihagyás.
- Tulajdoni lap: ebből derül ki, ki a tulajdonos, milyen teher van bejegyezve, és van-e folyamatban lévő eljárás. Saját ingatlanáról évente kétszer díjmentesen lekérhető.
- Energetikai tanúsítvány: eladáskor kötelező, az eladó készítteti, és legkésőbb a szerződéskötéskor át kell adni. A 2023. november 1. után kiállított tanúsítványok öt évig érvényesek.
- Személyi okmányok és adóazonosító jel minden tulajdonostól.
- Társasházi lakásnál: alapító okirat, és a közös képviselő igazolása arról, hogy nincs közös költség tartozás.
- Ha hitel van az ingatlanon: banki tartozásigazolás és a tehermentesítés menete.
- Ha örökölte: a jogerős hagyatékátadó végzés.
Miért ez az első lépés? Mert a tulajdoni lapon derülhet ki olyan teher, haszonélvezet vagy elidegenítési tilalom, amivel az ingatlan a jelenlegi állapotában nem is eladható. Erről jobb az elején tudni, mint egy foglalóval a kezében.
2. lépés: árazás, nem érzésre
Az eladás sikere leginkább ezen a lépésen múlik. Az árat nem az dönti el, mennyit szeretne kapni, hanem az, hogy a vevő milyen alternatívák közül választ.
A módszer: keressen tíz hasonló, jelenleg is piacon lévő ingatlant, számoljon négyzetméterárat, és nézze meg, hol áll az Öné a sorban. A részletes menetet leírtuk itt: mennyit ér a lakásom.
Két buktató: a hirdetési ár nem eladási ár, és a hónapok óta változatlan áron álló versenytárs nem referencia, hanem figyelmeztetés.
3. lépés: felkészítés és fotózás
A legjobb megtérülésű beavatkozások nem a nagy felújítások, hanem a rendrakás, a világítás és az apró javítások. Amit érdemes megtenni:
- kipakolni a felesleget, hogy a terek nagyobbnak látsszanak,
- a személyes tárgyakat elrakni,
- a csepegő csapot, akadó ajtót, kiégett égőt megjavítani,
- nappali fényben fotózni, fekvő tájolásban, minden helyiségről,
- az első képnek a legerősebb helyiséget választani.
4. lépés: hirdetés és láthatóság
Itt három dolog számít, és a legtöbb magánhirdető csak az elsőt teszi meg:
- Portálhirdetés: itt találja meg az, aki éppen most keres.
- Saját bemutató oldal: az ingatlan önálló weboldala, ami a Google-ből is megtalálható, és nem versenyzik negyven másik hirdetéssel egy listában.
- Értesítés a keresőknek: olyan felület, ahol a beállított keresésű otthonkeresők aktív értesítést kapnak az új hirdetésről. Ez azért fontos, mert a portálon a hirdetés néhány hét után lecsúszik a listában.
A felületek, a díjak és a kombinációk részletesen: hol hirdessem az ingatlant.
5. lépés: érdeklődők és megtekintések
Telefonos előszűréssel sok időt megtakarít. Négy kérdés, ami eldönti, érdemes-e időpontot adni:
- Készpénzből vagy hitelből vásárol?
- Mikorra tervezi a vásárlást?
- Van eladandó ingatlana, aminek előbb el kell kelnie?
- Látta a hirdetésben az árat és az alapadatokat?
Biztonsági szempontból: ne legyen egyedül a megtekintésen, és az értékesebb tárgyakat tegye el. Mérje, hány megtekintésből lesz hívás, hányból helyszíni megnézés, és hányból ajánlat. Ha valahol elakad a folyamat, ott kell javítani: erről szól a miért nem kel el a lakásom útmutató.
6. lépés: ajánlat, alku, foglaló
A komoly ajánlat írásban érkezik, és tartalmazza az ajánlott árat, a fizetés módját és a határidőket. Ekkor kerül elő a foglaló, aminek a szabályai eladóként Önt is kötik: ha az ügylet az Ön hibájából hiúsul meg, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie. A részleteket itt írtuk le: adásvételi szerződés, foglaló, ügyvédi díj.
7. lépés: szerződés
A szerződés érvényességéhez elég az írásba foglalás, de a tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvédi ellenjegyzés vagy közokirat kell. Ügyvéd nélkül tehát az ügylet nem zárható le. Az ügyvéd lekéri a tulajdoni lapot, elkészíti a szerződést, ellenjegyzi, és benyújtja a bejegyzési kérelmet.
8. lépés: birtokbaadás és ami utána jön
A birtokbaadásról készüljön jegyzőkönyv, benne minden mérőóra gyári számával és állásával, az átadott kulcsokkal és az ingatlanban maradó tárgyak listájával. Utána:
- a közüzemi szolgáltatóknál átíratni a méréshelyeket,
- a közös képviselőnél bejelenteni a tulajdonosváltást,
- a lakcímet rendezni,
- és ha adóköteles jövedelem keletkezett, a következő évi bevallásban szerepeltetni: ingatlan eladás utáni adó.
Mennyibe kerül eladóként
| Tétel | Jellemző összeg | Kötelező? |
|---|---|---|
| Energetikai tanúsítvány | szakembertől függ, érdemes ajánlatot kérni | igen |
| Tulajdoni lap (e-hiteles) | 4 800 Ft, saját ingatlanról évi 2x ingyen | gyakorlatilag igen |
| Hirdetés | 0 Ft-tól a kiemelésekig | nem, de nélküle nincs vevő |
| Ingatlanközvetítői jutalék | az eladási ár 3-5%-a + áfa | nem |
| Ügyvédi díj | a vételár 0,3% körül, jellemzően a vevő fizeti | igen, de általában nem az eladó |
| Szja | a jövedelem 15%-a, 5 év után 0% | esettől függ |
A legnagyobb tétel messze a közvetítői jutalék: egy 60 millió forintos lakásnál 1,8-3 millió forint. Erről részletesen: ingatlanos jutalék, mennyi és ki fizeti.
A 8 leggyakoribb hiba
- A papírokat csak a szerződéskötéskor kezdik intézni, és kiderül egy teher vagy egy lejárt tanúsítvány.
- Érzésre áraznak, összehasonlítás nélkül, majd hónapokig nem történik semmi.
- Rossz első fotó, ezért a hirdetést meg sem nyitják.
- Elhallgatnak információt, ami telefonban derül ki, és emiatt nem jönnek el megnézni.
- Csak egy felületen hirdetnek, ahol a hirdetés néhány hét alatt elsüllyed.
- Nem tisztázzák, hogy foglaló vagy előleg, és meghiúsulás esetén vita lesz belőle.
- Szóban ígérik az ottmaradó bútort, ami nem kerül be a szerződésbe.
- Kihagyják a birtokbaadási jegyzőkönyvet, és később az ő nevükre jönnek a számlák.
Ez az oldal általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás. Az adatok a 2026. augusztusi állapotot tükrözik. Konkrét ügyletnél kérje ügyvéd, adózási kérdésben könyvelő vagy adótanácsadó segítségét.
Gyakori kérdések
Milyen papírok kellenek az ingatlan eladásához?
Tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, személyi okmányok és adóazonosító, társasházi lakásnál alapító okirat és a közös képviselő igazolása, hitel esetén banki tartozásigazolás. Öröklésnél a jogerős hagyatékátadó végzés.
Kell ingatlanközvetítő az eladáshoz?
Nem. Magyarországon a tulajdonos ingatlanközvetítő megbízása nélkül is eladhatja az ingatlanát. Az adásvételi szerződéshez ügyvéd kell, ingatlanközvetítő nem.
Mennyi ideig tart eladni egy lakást?
Elsősorban az ártól függ. Piaci ár közelében hetek alatt érkeznek komoly érdeklődők, túlárazva hónapokig állhat a hirdetés. A szerződéstől a birtokbaadásig további néhány hét, hitel esetén több.
Mikor kell adót fizetni az eladás után?
Ha a megszerzés óta öt naptári évnél kevesebb telt el, és van jövedelem. A jövedelem 15 százaléka az adó, de az adóköteles rész évente csökken, és az ötödik évtől nulla.