Az alapszabály egy mondatban
Az ingatlan eladása után a jövedelem 15 százaléka a személyi jövedelemadó. Fontos, hogy nem az eladási ár után kell adózni, hanem a jövedelem után, ami az eladási ár és a ráfordítások különbsége. Ha nincs jövedelem, nincs adó.
Ehhez jön egy második, még fontosabb szabály: a megszerzés óta eltelt idővel a jövedelem adóköteles része csökken, és az ötödik évtől nulla. Ezért a magyar ingatlaneladók többsége a gyakorlatban egyáltalán nem fizet adót.
A leggyakoribb félreértés: sokan azt hiszik, hogy az eladási ár után kell 15 százalékot fizetni. Nem. Először le kell vonni a vételárat és a költségeket, és csak az így kapott jövedelem egy része adóköteles.
Az 5 éves szabály sávos táblája
A megszerzés éve a nulladik év, és naptári éveket kell számolni, nem napra pontos évfordulót. Az adóköteles rész így alakul:
| Eltelt idő a megszerzés óta | A jövedelem adóköteles része | Tényleges adóteher |
|---|---|---|
| a megszerzés éve | 100% | 15% |
| 1. év | 100% | 15% |
| 2. év | 90% | 13,5% |
| 3. év | 60% | 9% |
| 4. év | 30% | 4,5% |
| 5. év és utána | 0% | nincs adó |
Mivel naptári évekkel számolunk, a gyakorlatban gyakran öt évnél rövidebb idő is elég. Ha 2020 decemberében vásárolt, akkor 2025 januárjában már az ötödik évben van, tehát adómentesen adhat el, pedig alig több mint négy év telt el.
Hogyan számoljuk ki a jövedelmet
A számítás négy tételből áll:
- Eladási ár (az adásvételi szerződésben szereplő vételár).
- Mínusz a megszerzésre fordított összeg, tehát amennyiért Ön megvásárolta.
- Mínusz az értéknövelő beruházások.
- Mínusz a megszerzéssel és az eladással járó költségek.
Az eredmény a jövedelem. Ebből a fenti tábla szerinti százalék az adóalap, és annak a 15 százaléka az adó.
Mit lehet levonni, és mit nem
Levonható:
- a vételár, amennyiért az ingatlant megszerezte,
- a megszerzéskor fizetett visszterhes vagyonátruházási illeték,
- a megszerzéskori ügyvédi díj és eljárási költségek,
- értéknövelő beruházások: nyílászárócsere, szigetelés, tetőfelújítás, fűtéskorszerűsítés, klíma, napelem,
- az eladással kapcsolatos kiadások: hirdetés, értékbecslés, energetikai tanúsítvány, ügyvédi díj, ingatlanközvetítői jutalék.
Nem vonható le az, amit korábban már elszámolt vagy értékcsökkenésként leírt, illetve a szokásos használat és karbantartás költsége. A karbantartási költségekre van egy szűk kivétel: az eladást megelőző 24 hónapban felmerült állagmegőrzési költség akkor vehető figyelembe, ha meghaladja az eladási ár 5 százalékát.
Gyűjtse a számlákat. A levonáshoz bizonyítani kell a kiadást. Egy felújítás számla nélkül adózási szempontból nem létezik, akármennyibe került. Ha eladást tervez, a felújítási számlákat érdemes már most egy helyre tenni.
Számpéldák
1. példa: 3 éve vásárolt lakás. Vételár akkor 40 millió Ft, illeték és ügyvéd 1,8 millió Ft, közben nyílászárócsere 2 millió Ft számlával. Most eladja 55 millióért, a hirdetés és az ügyvéd 0,4 millió Ft.
- Jövedelem: 55 - 40 - 1,8 - 2 - 0,4 = 10,8 millió Ft
- A 3. évben az adóköteles rész 60%: 6,48 millió Ft
- Adó: ennek 15 százaléka = 972 000 Ft
2. példa: 6 éve vásárolt lakás. Bármennyi is a nyereség, a megszerzés évét követő ötödik év után az adóköteles rész 0 százalék, tehát nincs szja, és bevallani sem kell.
3. példa: idén vásárolt és idén eladott lakás. A megszerzés évében a jövedelem 100 százaléka adóköteles, tehát a teljes nyereség után 15 százalék adót kell fizetni.
Bevallás és befizetés
Az ingatlaneladásból származó jövedelmet a következő év személyijövedelemadó-bevallásában kell szerepeltetni, és az adót a bevallás benyújtási határidejéig kell megfizetni. A NAV által készített bevallási tervezet az ingatlanügyletet jellemzően nem tartalmazza, ezért ezt a részt a bevallásban Önnek kell kiegészítenie.
Ha a megszerzés óta már eltelt annyi idő, hogy az adóköteles rész nulla, akkor az ügyletet nem kell bevallani.
Speciális esetek
- Örökölt ingatlan: a megszerzés időpontja jellemzően az örökhagyó halálának napja, a megszerzésre fordított összeg pedig a hagyatéki eljárásban megállapított érték.
- Ajándékba kapott ingatlan: a megszerzésre fordított összeg az illeték alapjául szolgáló érték.
- Több tulajdonos: mindenki a saját tulajdoni hányadára eső jövedelem után adózik, külön-külön.
- Idősotthoni elhelyezés: bizonyos esetekben méltányossági szabályok alkalmazhatók, ezt a NAV-nál vagy adótanácsadóval érdemes tisztázni.
Ez az oldal általános tájékoztatás, nem adótanácsadás. A számok a 2026. augusztusi állapotot tükrözik. Konkrét ügyletnél, különösen öröklés, ajándékozás, több tulajdonos vagy gazdasági tevékenység esetén kérje könyvelő vagy adótanácsadó véleményét.
Gyakori kérdések
Hány év után adómentes az ingatlan eladása?
A megszerzés évét követő ötödik évben és utána a jövedelem 0 százaléka adóköteles, tehát nem kell szja-t fizetni. A számítás naptári években történik, és a megszerzés éve a nulladik év. Ha 2020-ban vásárolt, 2025-ben már adómentesen adhat el.
Kell adót fizetni, ha veszteséggel adom el?
Nem, mert akkor nincs jövedelem. A bevallásban viszont ilyenkor is szerepeltetni kell az ügyletet, ha a megszerzés óta még nem telt el az adómentességhez szükséges idő.
Beszámít a felújítás, ha nincs róla számlám?
Nem. Az értéknövelő beruházást bizonyítani kell, ehhez pedig számla vagy más hitelt érdemlő igazolás szükséges.
Az ingatlanközvetítői jutalék levonható?
Igen, az eladással kapcsolatos kiadás, tehát csökkenti a jövedelmet. Ha viszont nem fizet jutalékot, akkor eleve nem is keletkezik ez a költség, és a teljes összeg Önnél marad.