Kell-e ügyvéd, vagy megírhatjuk magunk?
Ez a kérdés két külön dologra vonatkozik, és a válasz is két részből áll.
A szerződés érvényességéhez elegendő a lényeges tartalom írásba foglalása. Ehhez a jog szerint még ügyvédi ellenjegyzés vagy teljes bizonyító erejű magánokirati forma sem szükséges.
A tulajdonjog bejegyzéséhez viszont az ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint közokirat, vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat kell. Enélkül a vevő nem lesz bejegyzett tulajdonos, tehát az ügylet nem zárható le.
Gyakorlati összegzés: egy saját kezűleg megírt szerződés lehet érvényes a felek között, de a földhivatal nem jegyzi be alapján a tulajdonjogot. Ezért ingatlan adásvételnél ügyvéd nélkül nem érdemes elindulni.
Mennyi az ügyvédi díj, és ki fizeti
Az ügyvédi munkadíj a vételár arányában alakul. A piacon jellemző kulcsok:
- tipikusan a vételár 0,3 százaléka körül,
- előfordul lejjebb is, például 0,25 százalék, de minimumdíjjal,
- és feljebb is, például 0,45 százalék, minimum és maximum összeggel.
A díjat növeli, ha az ügylet összetettebb: hitelfelvétel kapcsolódik hozzá, több tulajdonos van, haszonélvezet vagy teher szerepel a tulajdoni lapon, vagy külföldi fél is részt vesz benne.
Hogy ki fizeti, arra nincs jogszabály. A magyar gyakorlatban jellemzően a vevő fizeti a szerződést készítő ügyvéd díját, de sok ügyletben megosztják. Eladóként érdemes tudni, hogy ha Ön bíz meg saját ügyvédet a saját érdekei védelmére, annak költsége levonható az eladás utáni adó alapjából.
Foglaló vagy előleg: ez a legfontosabb különbség
A kettő nem szinonima, és a különbség sok pénzbe kerülhet.
| Eset | Foglaló | Előleg |
|---|---|---|
| Az ügylet rendben teljesül | beleszámít a vételárba | beleszámít a vételárba |
| A vevő hibájából hiúsul meg | a vevő elveszíti, az eladónál marad | visszajár a vevőnek |
| Az eladó hibájából hiúsul meg | az eladó a kétszeresét fizeti vissza | visszajár a vevőnek |
A foglaló tehát mindkét felet fegyelmezi, és eladóként ez a védelme arra az esetre, ha a vevő menet közben meggondolja magát. Ugyanakkor kétélű: ha Ön nem tudja teljesíteni, például mert nem sikerül a tehermentesítés vagy nem adja át időben a birtokot, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.
Amit érdemes tudni: a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése nem mentesít a szerződésszegés egyéb következményei alól, de a kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken. A szerződésben mindig legyen kiírva, hogy az átadott összeg foglaló vagy előleg, mert ha ez nem szerepel benne, utólag vita lesz belőle.
Mit tartalmazzon a szerződés
Ezeket a pontokat érdemes végigolvasnia aláírás előtt, még ha az ügyvéd készítette is:
- A felek és az ingatlan pontos azonosítása (helyrajzi szám, cím, terület, tulajdoni hányad).
- A vételár és a fizetési ütemezés: mikor, mennyi, milyen módon.
- Foglaló vagy előleg megnevezése és összege.
- Hitel esetén a folyósítás rendje és a határidők.
- Tehermentesítés: ha jelzálog van a tulajdoni lapon, ki, mikor és miből törli.
- Birtokbaadás időpontja és a birtokbaadási jegyzőkönyv.
- Mi marad az ingatlanban (beépített bútor, gépek, klíma), tételesen.
- Elállási és kötbér-szabályok, késedelem esetére.
- Energetikai tanúsítvány átadásának rögzítése.
- Nyilatkozatok: tehermentesség, per- és igénymentesség, közüzemi tartozás.
A szerződéskötés menete
- Az ügyvéd lekéri a tulajdoni lapot és ellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét.
- Elkészül a szerződés tervezete, amit mindkét fél átolvas.
- Aláírás és ügyvédi ellenjegyzés, a foglaló átadása.
- Az ügyvéd benyújtja a bejegyzési kérelmet, ekkor kerül a lapra a széljegy.
- A vételár megfizetése az ütemezés szerint.
- Tehermentesítés, ha szükséges.
- Birtokbaadás jegyzőkönyvvel, mérőóra-állásokkal.
- A tulajdonjog bejegyzése.
Birtokbaadás: a legtöbb utólagos vita itt keletkezik
A birtokbaadásról mindig készüljön jegyzőkönyv, és abban szerepeljen:
- az összes mérőóra gyári száma és állása (villany, gáz, víz, esetleg fűtés),
- az átadott kulcsok száma és fajtája,
- az ingatlanban maradó tárgyak listája,
- a közös költség és a közüzemi számlák rendezettsége,
- mindkét fél aláírása és a dátum.
Ezt követően jelentse be az átírást a szolgáltatóknál és a közös képviselőnél. Ha ez kimarad, hónapokkal később az Ön nevére jönnek a számlák.
Tipikus eladói hibák
- Nem tisztázzák, hogy foglaló vagy előleg, és meghiúsulás esetén vita lesz belőle.
- Nem ellenőrzik előre a tulajdoni lapot, és a szerződéskötéskor derül ki egy teher vagy egy régi bejegyzés.
- Szóban ígérnek ottmaradó bútort vagy gépet, ami nem kerül be a szerződésbe.
- Nem egyeztetik a birtokbaadás időpontját a saját költözésükkel, és késedelmi kötbért kell fizetni.
- Hitellel vásárló vevő esetén nem építik be a folyósítás határidejét, és az ügylet elhúzódik.
Ez az oldal általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. Az adatok a 2026. augusztusi állapotot tükrözik. Konkrét szerződés értékeléséhez kérje ügyvéd segítségét, a 60nap.hu jogi ügyintézést nem vállal.
Gyakori kérdések
Kell ügyvéd az adásvételi szerződéshez?
A szerződés érvényességéhez elegendő az írásba foglalás, a tulajdonjog bejegyzéséhez viszont ügyvédi ellenjegyzés vagy közokirat szükséges. Ügyvéd nélkül tehát az ügylet nem zárható le.
Mennyi a foglaló szokásos mértéke?
Erre nincs jogszabályi előírás, a gyakorlatban jellemzően a vételár néhány százaléka. A mértékét a felek szabadon állapítják meg, de érdemes arányosnak lennie: túl nagy foglaló eladóként Önnek is kockázat, hiszen meghiúsulás esetén a kétszeresét kell visszafizetnie.
Visszajár a foglaló, ha a vevő meggondolja magát?
Nem. Ha az ügylet a foglalót adó fél hibájából hiúsul meg, a foglaló az eladónál marad. Előleg esetén viszont visszajár.
Ki fizeti az ügyvédi díjat?
Megállapodás kérdése. A magyar gyakorlatban jellemzően a vevő fizeti a szerződést készítő ügyvéd díját, de megoszthatják, vagy az eladó is megbízhat saját jogi képviselőt.