Mi a tulajdoni lap, és miért ezzel kezdje
A tulajdoni lap az ingatlan hivatalos adatlapja: ebből derül ki, hogy pontosan milyen ingatlanról van szó, kik a tulajdonosai és milyen arányban, valamint milyen jogok és terhek vannak bejegyezve rá.
Eladás előtt azért érdemes ezzel kezdeni, mert itt jönnek ki azok a problémák, amelyek később heteket vagy akár hónapokat vihetnek el: egy elfeledett jelzálog, egy haszonélvezeti jog, egy végrehajtási jog, vagy egy folyamatban lévő eljárás.
Három részből áll:
- I. rész: az ingatlan adatai (helyrajzi szám, cím, terület, megnevezés, művelési ág).
- II. rész: a tulajdonosok és a tulajdoni hányadok, a jogcím és a bejegyzés alapja.
- III. rész: a terhek és egyéb bejegyzések (jelzálog, haszonélvezet, szolgalom, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog).
Szemle, teljes vagy részleges
| Típus | Mit tartalmaz | Mikor kell |
|---|---|---|
| Szemle | csak a hatályos, aktuális állapot | a legtöbb adásvételhez ez elég |
| Teljes | a törölt, korábbi bejegyzéseket is | ha az előzmények fontosak: korábbi terhek, jogviták, öröklés |
| Részleges | csak a megjelölt tulajdoni hányadra vonatkozó adatok | osztatlan közös tulajdon, több tulajdonos |
Mennyibe kerül
- Elektronikus, e-hiteles tulajdoni lap: 4 800 Ft
- Papír alapú hiteles tulajdoni lap a földhivatalban: 10 000 Ft
Az adásvételhez a gyakorlatban az elektronikus változat használatos, és az eljáró ügyvéd is jellemzően maga kéri le a szerződéskötés előtt. Ez azt is jelenti, hogy nem feltétlenül kell Önnek megvásárolnia: kérdezze meg az ügyvédet, hogy az ő díja tartalmazza-e.
Mikor ingyenes
A saját tulajdonában álló ingatlanról évente két alkalommal díjmentesen kérhet e-hiteles tulajdoni lap másolatot. Eladóként tehát a legtöbb esetben ingyen hozzájut a saját ingatlana lapjához.
Figyelem: más ingatlanáról a lekérdezés díjköteles, és jogosulatlan lekérés esetén bírság is kiszabható. A rendszer naplózza, ki mit kért le, tehát a szomszéd ingatlanának kíváncsiságból történő lekérdezése nem következmény nélküli.
Hogyan kérje le, lépésről lépésre
- Azonosítsa magát Ügyfélkapu+ vagy Digitális Állampolgárság (DÁP) azonosítással. A sima, kétfaktor nélküli ügyfélkapu ehhez már nem elég.
- Keresse meg az ingatlant helyrajzi szám vagy cím alapján.
- Válassza ki a típust (szemle vagy teljes).
- Töltse le a dokumentumot. Az eredmény e-hiteles, tehát elektronikusan hitelesített.
Amit szinte mindenki elront: az e-hiteles tulajdoni lap kizárólag elektronikus formában hiteles. Ha kinyomtatja, a bizonyító erejét elveszíti. Ezért ha valahová be kell adni, a PDF-et küldje tovább, ne a kinyomtatott papírt.
Mit ellenőrizzen rajta eladás előtt
Menjen végig ezen a listán, és minden ponthoz keresse meg a választ a lapon:
- Egyezik a terület és a megnevezés azzal, amit hirdet? Egy 62 négyzetméteresként hirdetett lakás tulajdoni lapján néha 58 szerepel, és a vevő ezt észre fogja venni.
- Minden tulajdonos szerepel? Ha nem Ön az egyedüli tulajdonos, a többiek aláírása is kell az adásvételhez.
- Van jelzálog? Ha igen, a tehermentesítést be kell építeni az ügyletmenetbe, és a bankkal is egyeztetni kell.
- Van haszonélvezeti jog? Ez érdemben csökkenti az értéket, és a haszonélvező hozzájárulása nélkül az ingatlan nehezen adható el.
- Van elidegenítési és terhelési tilalom? Ez jellemzően állami támogatáshoz vagy hitelhez kapcsolódik, és feloldás nélkül nem lehet eladni.
- Van végrehajtási jog vagy per feljegyzése? Ilyenkor ügyvéddel kell kezdeni, nem hirdetéssel.
- Van széljegy? Erről lásd a következő szakaszt.
A széljegy, amit sokan félreértenek
A széljegy azt jelzi, hogy az ingatlanra vonatkozóan folyamatban van egy eljárás, amit még nem intéztek el. Ilyen lehet egy korábbi adásvétel bejegyzési kérelme, egy jelzálog törlése vagy bejegyzése.
Két dolog fontos vele kapcsolatban. Egyrészt a széljegy sorrendje számít: a korábban beadott kérelmet előbb dolgozzák fel. Másrészt amíg a széljegy fennáll, a tulajdoni lap nem a végleges állapotot mutatja, tehát nem lehet biztosan tudni, mi lesz a bejegyzés eredménye.
Ha a saját ingatlanán széljegyet lát, és nem tudja, mi az, kérdezze meg a földhivatalt vagy egy ügyvédet, még mielőtt vevővel tárgyalna.
Ez az oldal általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. A díjak és az eljárási szabályok a 2026. augusztusi állapotot tükrözik, és változhatnak. Terhelt vagy jogilag bonyolult ingatlan esetén kérje ügyvéd segítségét.
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül a tulajdoni lap?
Az elektronikus, e-hiteles változat 4 800 Ft, a földhivatalban kiállított papír alapú hiteles változat 10 000 Ft. Saját ingatlanáról évente két alkalommal díjmentesen kérhet e-hiteles másolatot.
Le tudom kérni más ingatlanáról is?
Technikailag igen, de díjköteles, és jogosulatlan lekérés esetén bírság is kiszabható. A lekérdezéseket a rendszer naplózza.
Elég a szemle tulajdoni lap az adásvételhez?
A legtöbb ügyletnél igen, mert a hatályos állapotot mutatja. Ha viszont az ingatlan előzményei fontosak, például korábbi terhek vagy jogvita miatt, akkor a teljes tulajdoni lap ad tiszta képet.
Kinyomtathatom az e-hiteles tulajdoni lapot?
Kinyomtathatja, de a nyomtatott példány nem lesz hiteles. A bizonyító erő kizárólag az elektronikus, hitelesített fájlhoz kötődik.