Mikor kötelező az energetikai tanúsítvány
Meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység ellenérték fejében történő tulajdon-átruházásakor a 176/2008. kormányrendelet alapján energetikai tanúsítvány szükséges. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy szinte minden lakás- és házeladásnál kell.
Ugyanez igaz az egy évet meghaladó bérbeadásra is, tehát nem csak eladáskor kerülhet elő.
Kinek a dolga elkészíttetni
Az eladónak. A jogszabály az ingatlan tulajdonosára terheli a kötelezettséget, és nem a vevőre. A költséget is jellemzően az eladó viseli, bár a felek ettől megállapodásban eltérhetnek.
Jó hír: az energetikai tanúsítvány költsége az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadásnak minősül, ezért levonható az eladás utáni adó alapjából, ha egyáltalán keletkezik adóköteles jövedelem.
Mikor kell átadni a vevőnek
Legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésekor. Nem elég, ha megvan, át is kell adni. A gyakorlatban az ügyvéd a szerződéskötéskor rögzíti, hogy a tanúsítvány azonosítója mi, és hogy a vevő átvette.
Praktikus tanács: a tanúsítványt ne a szerződéskötés előtti napokban kezdje intézni. A helyszíni felmérés és a kiállítás átfutási idővel járhat, és ha kiderül, hogy hiányzik egy dokumentum, az napokat csúsztat. Érdemes már a hirdetés feladásával együtt elindítani.
Meddig érvényes
Itt van a legtöbb félreértés. A 2023. november 1. után, az új szabályok szerint kiállított energetikai tanúsítvány öt évig érvényes. A korábban kiállított tanúsítványok tíz éves érvényességgel készültek.
Ez azt jelenti, hogy ha valamikor korábban készült tanúsítványa, nézze meg a kiállítás dátumát. Egy 2016-ban készült, tíz évre kiállított tanúsítvány 2026-ban már lejárt, tehát nem használható. Lejárt tanúsítvánnyal nem lehet érvényesen teljesíteni az átadási kötelezettséget.
Mikor nincs rá szükség
A mentességek köre az évek során szűkült, és ma jóval kevesebb kivétel van, mint korábban. Néhány tipikus eset, amikor nem kell tanúsítvány:
- ha a tulajdon-átruházás a használatbavételi engedély megszerzése előtt történik,
- ha egy résztulajdonos ugyanabban az ingatlanban további tulajdoni hányadot szerez,
- ha az átruházás nem ellenérték fejében történik, például ajándékozás vagy öröklés esetén,
- bizonyos, rendeltetésük szerint kivett épületek, például egyes ipari vagy mezőgazdasági rendeltetésű, alacsony energiafelhasználású építmények.
Fontos, hogy a műemléki védelem ma már nem jelent automatikus mentességet: egy védett épület eladása is lehet tanúsításköteles, azzal a különbséggel, hogy a korszerűsítési javaslat nem eredményezheti a védett érték megváltoztatását. Ha kétséges, hogy az adott ingatlan mentes-e, kérdezze meg a tanúsítót vagy az ügyvédet.
Hogyan készül, és mi kell hozzá
A tanúsítványt erre jogosult, regisztrált szakember készíti, aki felmérést végez, majd a hivatalos rendszerben állítja ki a dokumentumot. A tanúsítvány egyedi azonosítót kap, ezért a hitelessége visszakereshető.
Amit érdemes előkészíteni:
- alaprajz, ha van,
- a fűtési rendszer és a melegvíz-előállítás adatai (kazán típusa, éve, teljesítménye),
- a nyílászárók típusa és beépítési éve,
- utólagos szigetelés, napelem, klíma adatai, ha van,
- használatbavételi engedély vagy építés éve.
A tanúsítás díja szakembertől, településtől és az ingatlan méretétől függ, ezért érdemes két-három árajánlatot bekérni.
Mit jelentenek a betűk
A tanúsítvány betűjellel sorolja be az épületet a legjobbtól a legrosszabbig. A besorolás nem csak formalitás, mert a vevő ebből olvassa le a várható fenntartási költséget, és rossz besorolás esetén gyakran alkualap lesz belőle.
Ha az eladás előtt gondolkodik korszerűsítésen, a tanúsító a dokumentumban javaslatot is tesz, hogy melyik beavatkozás mennyit javítana a besoroláson. Ez a lista azért hasznos, mert megmutatja, hol van a legjobb megtérülés.
Ez az oldal általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. A szabályok a 2026. augusztusi állapotot tükrözik. A konkrét ingatlanra vonatkozó mentességet és a tanúsítvány érvényességét a tanúsítóval vagy az eljáró ügyvéddel érdemes ellenőrizni.
Gyakori kérdések
Kötelező az energetikai tanúsítvány lakáseladáskor?
Igen, ellenérték fejében történő tulajdon-átruházásnál a 176/2008. kormányrendelet alapján szükséges. Az elkészíttetés az eladó kötelezettsége, az átadás pedig legkésőbb a szerződéskötéskor esedékes.
Meddig érvényes az energetikai tanúsítvány?
A 2023. november 1. után kiállított tanúsítvány öt évig, a korábbiak tíz évig érvényesek. Régi tanúsítvány esetén mindig ellenőrizze a kiállítás dátumát.
Mi történik, ha nincs tanúsítvány az eladáskor?
Az adásvételi szerződés emiatt önmagában nem lesz érvénytelen, de az eladó nem teljesíti a jogszabályi kötelezettségét, és a vevő ezt utólag számon kérheti. Hitelfelvétel esetén a bank jellemzően megkéri.
A vevő kérheti, hogy én fizessem?
A jogszabály az eladóra terheli az elkészíttetést, tehát alapesetben az eladó fizeti. A felek ettől megállapodásban eltérhetnek, de ezt írásban érdemes rögzíteni.